Zavidovo se convirtió en el primer resort a gran escala en Rusia. El año que viene, según la tradición, el complejo volverá a deleitar a sus huéspedes: aquí aparecerán nuevas instalaciones de ocio y recreación activa. En los próximos años, los planes incluyen la construcción de varios otros hoteles. Y en 4-5 años, dice Konstantin Zabrodin, director general de Zavidovo Development LLC, el complejo de Zavidovo adquirirá un aspecto acabado
Konstantin Zabrodin sobre mí: nací en Rostov-on-Don, me gradué en el departamento de física de la Universidad Estatal de Moscú, luego me gradué, defendí su tesis de doctorado en física, trabajé durante varios años en Moscú en la Academia de Ciencias. Luego trabajó durante casi 5 años en la oficina rusa de "Apple Computer". Durante los siguientes 12 años viví en Suiza, donde desarrollé con éxito un negocio de TI. Y luego regresó a Rusia a la llamada de mi viejo amigo y socio Sergei Bachin. Desde 2007 trabajo en Zavidovo y desde 2011 vivo aquí de forma permanente.
Konstantin Nikolaevich, ¿cómo se eligió el sitio para el complejo de Zavidovo?
- Este es un buen lugar en términos de accesibilidad al transporte y ecología, donde el Volga está más cerca de Moscú. Estas tierras pertenecieron históricamente al Kremlin de Moscú y al Patriarcado de Moscú. Aquí se encuentra la reserva Zavidovo, frecuentemente visitada por los líderes del estado, es un área protegida con una fauna y vegetación diversa, un área de más de 120 mil hectáreas, que protege el balneario de Zavidovo desde el oeste y no se puede urbanizar, siempre seguirá siendo un área ecológicamente limpia.
Entre nosotros y el distrito de Klinsky, y Zavidovo solía ser parte del distrito de Klinsky, hay unos 7-8 km de pantanos y bosques, las tierras del Fondo Forestal del Estado, que también están protegidas. La margen izquierda del Volga es una zona muy poco poblada. La dirección más popular es la margen derecha del Volga, entre Zavidovo y Konakovo. La parte costera está casi completamente construida, pero el territorio se desarrolló al azar, por lo que prácticamente no había pasajes al Volga. En el sitio del proyecto Zavidovo, había una granja avícola, junto a la cual no se construyó ninguna vivienda. Como resultado, el pedazo de tierra en el que ahora nos encontramos permaneció intacto.
Alrededor de 2006, decidimos construir una ciudad aquí para que los moscovitas descansaran. Después de todo, cada capital tiene una ubicación pequeña: un centro turístico, donde los ciudadanos van durante el fin de semana, este territorio generalmente se encuentra a unos 100-250 km de la ciudad. Y este "complejo suburbano" no es necesariamente el lugar más hermoso de Rusia: ha habido intentos de desarrollar proyectos turísticos importantes en el lago Baikal, en Altai, pero tales complejos no han recibido un desarrollo a gran escala, está lejos de llegar allí., y el flujo de turistas se agota. Y tenemos a un tiro de piedra de Moscú y del aeropuerto más grande del país, ahora la carretera de peaje M11 está completamente abierta. Y hace tres años lanzaron "Golondrinas", trenes de alta velocidad que paran en Zavidovo cinco veces al día. La posibilidad de llegar a nosotros en una hora desde la estación de tren de Leningradsky es conveniente.
¿Cómo comenzó todo?
- Como dije, comenzamos a desarrollar el resort en 2007. Se trata de un área de 2.5 mil hectáreas, de 5 por 5 kilómetros de extensión. Hemos invitado a planificadores generales británicos. El río Doibitsa divide todo el territorio en aproximadamente la mitad, todo el lado derecho pertenece a la zona turística, en el lado izquierdo del río - la parte municipal, el entorno urbano. También hay un área a la izquierda de M10, donde queremos desarrollar la parte comercial del proyecto. La idea era hacer una ciudad en toda regla para que la gente pudiera vivir cómodamente, tener una gama completa de servicios médicos, educar a los niños, etc. Porque todos los intentos de simplemente hacer algún tipo de "captura" sin un desarrollo integral del territorio terminan mal. Mire cualquier aldea: vive 50 años, y cuando la generación de fundadores se va, los jóvenes rara vez toman la iniciativa y todo se congela.
En primer lugar, nos involucramos en las comunicaciones. En aproximadamente un año, construimos un colector de alcantarillado, compramos una planta de tratamiento de aguas residuales, que es difícil de construir en la zona de protección del agua, y las aguas residuales son necesarias para proteger el medio ambiente. Esto nos permitió dotar a todo el territorio de un sistema de alcantarillado central, incluso contamos con un camping equipado con él. Luego comenzamos a construir carreteras, redes de suministro de gas, suministro de electricidad, suministro de agua, redes de comunicación.
Luego comenzamos a invertir en infraestructura recreativa. Habiendo sacado previamente más de 300 mil m3, realizamos una bahía en forma de herradura con un diámetro de 400 m, donde ahora se ubica el hotel Radisson Resort & Residences, Zavidovo. También limpiaron el río Doibitsa, que luego estaba cubierto de juncos.
El primer objeto grande en el territorio del actual complejo "Zavidovo" fue un campo de golf. ¿Por qué se tomó esta decisión?
- Prácticamente no había experiencia en la construcción de complejos turísticos en Rusia antes que nosotros, Rosa Khutor apareció más tarde, pero todos estos complejos turísticos en el extranjero tienen un campo de golf, este es un requisito previo. E incluso Finlandia tiene unos 250 campos de golf, aunque su clima no es mejor que el nuestro.
El tema resultó ser complejo. En Rusia en ese momento solo había un campo de 9 hoyos en Moscú en la calle Mosfilmovskaya, un campo de 18 hoyos completamente nuevo en Pestovo y un campo de 18 hoyos en Nakhabino. Y básicamente estos campos fueron construidos por el Cuerpo Diplomático para extranjeros. En ese momento en Occidente solo hubo una quiebra hipotecaria, una crisis, y logramos encontrar diseñadores económicos, diseñadores y, lo más importante, conductores de excavadoras (modeladores). La dificultad de crear un campo es que primero hay que quitar unos 20 cm de la capa superior, luego, según el proyecto del arquitecto, cortar el relieve, colocar un sistema de drenaje y riego, planificar la ubicación de los agujeros, el paso de el campo, y así sucesivamente, y luego devolver la capa vegetativa, sembrar y enrollar todo … Un campo de golf es tanto agricultura como una construcción desafiante. Llevamos casi 2, 5 años construyendo el campo, también porque la temporada es corta, si viene el viento o la lluvia, lo erosiona todo, se destruyen los hoyos y hay que empezar de nuevo.
Hay un campo de golf clásico, enlaces, con relieve, sin árboles, que, se cree, interfieren en parte con el juego. Otro tipo de campos, los parques, son una superficie relativamente plana, árboles, lagos. Construimos el campo en la versión clásica. En campos planos, el agua puede permanecer todo el día después de la lluvia, y en el terreno, después de una hora, puedes jugar. Pero un campo de alivio de este tipo es difícil de construir, como se dice, la lluvia y el viento se llevan todo durante el proceso de construcción. Y debes esperar un año más hasta que la hierba se endurezca y puedas empezar a jugar.
Como resultado, el campo resultó ser uno de los mejores. Construimos para nosotros y para nosotros mismos, abordamos el asunto con mucha seriedad. Por ejemplo, enviamos alrededor de 20 muestras de arena al Reino Unido para asegurarnos de que estábamos usando el tamaño de grano correcto; el porcentaje de granos por tamaño es muy importante.
¿Cuál es la carga del campo de golf y el Clubhouse?
- Esta es una tierra hermosa y bien cuidada, pero el campo no da ganancias. Hay muy pocos golfistas en Rusia, unas 5 mil personas. Y muchos de ellos son cosmopolitas. Inicialmente, tomamos el modelo de membresía de club, pero en 2019 cambiamos nuestro enfoque y la situación mejoró de inmediato, porque a los golfistas les gusta jugar en diferentes campos. Además, contamos con un nuevo gerente del campo de golf y Club House, antes de eso fue manejado por expatriados, quienes rápidamente cambiaron y se fueron al extranjero. Para que el campo valga la pena, debe llegar hasta 120 rondas por día. Duplicamos nuestros ingresos el año pasado en comparación con 2018, y teníamos alrededor de 40 rondas por día. Pero inicialmente nuestro objetivo no era tanto comercial como publicitario y demostrativo, el campo “ayuda” mucho a vender terrenos.
El siguiente gran objeto, el punto de anclaje del alojamiento para los turistas, en el complejo Zavidovo es el hotel Radisson
- Hacia 2011, terminamos el campo de golf y la Casa Club. En ese momento, comenzó la construcción de la infraestructura de Sochi y, a principios de 2012, comenzamos a construir Radisson y encargamos el hotel en 2014. Esto tuvo éxito, porque en los hoteles una cuarta parte del presupuesto son compras de moneda extranjera: ascensores, sistemas de ingeniería, etc. Conseguimos, como dicen, subirnos al tren que partía, antes de la crisis.
Tenemos 200 apartamentos y 240 habitaciones de hotel. La idea era vender el apartamento y devolver parte de los fondos del préstamo invertidos. Pero esto no se hizo. Y al final incluso ganamos, porque hay pocos hoteles que cuenten con tanta cantidad de habitaciones y apartamentos.
Es conveniente para clientes corporativos, necesitan escala y la capacidad de alquilar muchas habitaciones. Inicialmente posicionamos y construimos el hotel para las necesidades comerciales. Cuantas más salas de reuniones, mejor, cuantas más salas, mejor. Por ejemplo, tiene un gran salón para 800 personas, que se puede dividir en 2 o 3 partes. Y este tema sirvió como motor para todo lo demás. Ahora el cheque familiar es más alto, pero los negocios llenan el hotel en temporadas en las que los turistas individuales no vienen.
¿Por qué Radisson? No queríamos involucrarnos con los administradores de redes estadounidenses, los estadounidenses suelen ofrecer contratos onerosos, con condiciones de que pueden cerrar en cualquier momento. Y el contrato de gestión se concluye durante mucho tiempo, la construcción de un hotel generalmente requiere marketing a largo plazo, esto es importante. En ese momento Radisson pertenecía a los escandinavos, ellos ya tenían experiencia trabajando en Rusia. Y la elección no estuvo mal.
¿Cuál es la ocupación del hotel ahora?
- El Radisson Hotel ya tuvo un buen desempeño en 2016. 2019 fue un año récord, con ingresos de poco más de 800 millones de rublos, ganancias antes de impuestos de alrededor de 300 millones de rublos, tasa de ocupación de casi el 50 por ciento. El hotel suele ser un cajero automático desde el primer año, si no hay una gran carga de crédito. La rentabilidad de los apartamentos es de hasta el 60 por ciento, porque hay menos personal, cada habitación tiene su propia cocina. Aceptamos hasta 800-900 personas en apartamentos para eventos. Recientemente hicimos un pasaje de galería que conecta el hotel y el apartamento, y los huéspedes que se alojen en el apartamento pueden ir a los restaurantes del hotel, esta es otra conveniencia.
El respeto al medio ambiente del complejo es una ventaja importante. Ha invertido mucho esfuerzo en decorar el área del bosque. ¿Por qué le resultó interesante esto?
- Sí, hemos invertido mucho dinero y esfuerzo en la creación de infraestructura para peatones, peatones y ciclistas. Primero alquilamos 150 hectáreas de bosque. Queríamos construir un gran centro familiar interior como Center Parcs en el Reino Unido y Europa. En el Reino Unido, este proyecto tiene una tasa de ocupación anual de hasta el 95 por ciento, un modelo de negocio excelente, y han perfeccionado las eficiencias operativas para que en las horas entre el check-in de los huéspedes logren cambiar la alfombra de la habitación si se estropea. En el centro del parque hay un gran complejo con zona de agua y piscinas, diversos entretenimientos. Queríamos hacer lo mismo con nosotros, así que necesitábamos un bosque.
Limpiamos el bosque, colocamos decenas de caminos con astillas y asfalto, y resultó ser una "bomba". Después de todo, hay muchos bosques en nuestro país, pero están en un estado abandonado. Caminando por el bosque, debe mirar hacia arriba para ver toda la belleza, y no bajo sus pies, pasando por encima de un cortavientos. Un bosque es como un lecho que necesita ser desmalezado periódicamente. Pero resultó que es muy difícil hacer una zona recreativa del bosque. La tala sanitaria de árboles debe formalizarse con proyectos especiales de desarrollo forestal, y el arrendamiento forestal cuesta alrededor de 2 millones de rublos al año. Esto es beneficioso para el estado: alguien paga por el bosque e incluso lo mantiene en orden, pero para los empresarios es caro.
A pesar de que el proyecto fue costoso e invertimos alrededor de 100 millones de rublos en el bosque, se justificó absolutamente. El año pasado instalamos iluminación a lo largo del primer callejón. Esta resultó ser la idea acertada, este año estaremos iluminando todos los senderos del bosque. Las lámparas modernas te permiten ahorrar, por ejemplo, 50 lámparas consumen, como una buena plancha, solo 1,5 kilovatios. En invierno, fuera de temporada, con tiempo nublado, esto agrega un efecto positivo. Y es agradable dar un paseo. En verano, tenemos muchos hongos y bayas en nuestro bosque, por ejemplo, arándanos. Incluso nos visitan lugareños que simplemente dejan sus autos y salen a caminar por nuestro bosque, respiran el aire, disfrutan de la belleza.
¿El complejo de Zavidovo tiene buenas oportunidades para el ocio deportivo y todo comenzó con carriles bici?
- Sí, justo cuando diseñamos la zona forestal, comenzamos a construir carriles bici. Este es un tema popular, y nos animaron a hacerlo los organizadores de las competiciones deportivas de triatlón IRONSTAR, que hacen varias largadas al año en diferentes ciudades, incluidas competiciones en nuestro Zavidovo durante tres años. Necesitan carriles para bicicletas que sean seguros, largos y que no interfieran con el tráfico. E hicimos esos caminos, de unos 40 kilómetros de longitud total, y muchos vienen a nosotros solo para andar en bicicleta.
Tenemos socios que alquilan equipos - bicicletas y scooters en verano, esquís, patines - en invierno. Aquatoria Leta Zavidovo ha construido cabrestantes de wakeboard y organiza el esquí y otras actividades deportivas.
Es una persona entusiasta y ha estudiado cuidadosamente la literatura histórica para crear la parte histórica del complejo: Yamskaya Sloboda. Cual fue la idea?
- Antes, cuando viajábamos a caballo, había que cambiarlos cada 40 millas. Para ello existía una red de puestos de correos al borde de la carretera. En verano, el viaje de San Petersburgo a Moscú podía llevar una semana, en invierno era más rápido: llegamos en 3 días. El pueblo real necesitaba mejores puntos de parada; en el camino de San Petersburgo a Moscú había alrededor de 10 palacios ambulantes. El más cercano a nosotros estaba en el pueblo de Zavidovo.
Decidimos reproducir el asentamiento histórico de Yamskaya aquí. Es aquí, donde estamos, donde pasaba el camino a San Petersburgo. Hemos construido aquí dos hoteles Yamskie al estilo ruso. El interior del edificio está hecho de ladrillos y la parte superior está acabada con madera. Artesanos amantes del tema de las plataformas, un matrimonio local, por orden nuestra, crearon plataformas para nuestros hoteles de acuerdo con bocetos del siglo XVIII.
En el segundo hotel "Yamskaya", que alquilamos el año pasado, hicimos una habitación para niños en el segundo piso, y es muy popular durante las vacaciones. Recientemente, hemos construido un tobogán de madera según dibujos antiguos, a lo largo del cual se puede montar en tubería. Allí también construiremos un parque de cuerdas. Creo que habrá un parque infantil ecológico con el mismo estilo ruso de madera.
En nuestro Yamskaya Sloboda, las personas con ingresos medios y bajos se quedan. Si una habitación en Radisson cuesta entre 10 y 15 mil rublos, en los hoteles de Yamskie cuesta entre 4 y 5 mil rublos. Esto es factible, especialmente si llama a una empresa. Los hoteles Yamskikh también tienen habitaciones grandes y cada uno tiene un asiento adicional para un niño.
Hemos creado una zona de acampada cercana, funciona desde hace tres años. Las casas acogedoras para cuatro son muy populares. Para las personas, es muy importante algún tipo de aislamiento, privacidad, que se puede garantizar aquí. El camping se vende incluso mejor que las habitaciones de hotel y tiene una gran demanda, a pesar de que las instalaciones están ubicadas en un edificio separado. No hicimos casas grandes a propósito, decidimos que deberían ser casas tan fabulosas y acogedoras, y valió la pena. También hay planes para ampliar la zona de acampada en otras 20 casas. Se amortizan en 3-4 años, lo que es muy rápido para el negocio hotelero.
También construimos un verdadero baño ruso en la zona de acampada, y también según los dibujos del siglo XVIII. Ahora que lo hemos mejorado, está disfrutando de un gran éxito. Por cierto, en mayo de este año abriremos un nuevo gran complejo de baños moderno en el territorio del resort, serán tres baños para 10 personas, uno para 16 y uno más para 25 personas.
Ahora queremos reproducir aquí también el palacio itinerante. La idea del palacio ambulante es cumplir algún tipo de función de banquete y exhibición. Habrá 4-5 edificios más: un glaciar, una leñera y otros objetos. Probablemente, agregaremos un par de hoteles Yamskikh más, y así aumentaremos nuestro Yamskaya Sloboda.
Este año construiremos una quesería. Podrás ver el proceso de elaboración del queso, probarlo allí mismo y participar en clases magistrales.
¿Se confundió su público objetivo? Después de todo, los huéspedes con altos ingresos ahora se quedan en Yamskie
- De hecho, a menudo vemos autos caros en el estacionamiento de Yamskie. A veces, personas especiales "avanzadas" van a estos hoteles. Todos tienen una motivación diferente: alguien quiere evitar colisiones con el público, con amigos, alguien simplemente está satisfecho con la oportunidad de la soledad y los paseos por el bosque. De hecho, la audiencia está muy mezclada. Los viajeros de negocios y las personas acomodadas tienen más probabilidades de quedarse en Radisson.
¿Cómo afecta el festival "Invasión" y otros eventos importantes en la región al asentamiento?
- En verano, generalmente somos buenos con el flujo de turistas, pero para el festival "Invasion", para los concursos IRONSTAR y Wake Weekend, reservamos habitaciones con anticipación. Esta no es la primera vez que Kaspersky Lab organiza eventos y conciertos con nosotros; atrae hasta 2,000 personas, montan sus carpas y algunos de los invitados viven en Radisson.
¿Hay alguna solicitud de los huéspedes para crear actividades de ocio para los amantes de un estilo de vida saludable, por ejemplo, yoga, el público viene con solicitudes especiales, por ejemplo, vegetarianos?
- No tenemos suficientes salas para bailar o yoga. Hay planes para construir edificios al estilo de los hoteles Yamskiye, quizás en forma de granero, para tal esparcimiento. Los pescadores vienen a menudo a nosotros, llevan varios años celebrando aquí festivales y concursos de pesca.
¿Planea utilizar productos orgánicos en el menú?
- En parte sí, hay mucha caza, alces, jabalíes en los bosques. En la Casa Club ofrecemos periódicamente carne de ciervo y alce. Pero en el turismo de masas esto no es posible, la comida orgánica es cara. En la región de Yaroslavl, está la empresa AgriVolga, que produce carne de vacuno, cordero y productos lácteos orgánicos de la marca Ugleche Pole. Pero el mismo filete de Angus, una raza especial de vacas de carne, costará hasta 2 mil rublos. Hay una granja de codornices no lejos de nosotros. Compramos estos productos, pero no a gran escala.
El complejo de Zavidovo es hoy un gran atractivo turístico, pero también un territorio importante desde el punto de vista del desarrollo económico de la región. ¿Qué se planea crear aquí en los próximos años?
- Hemos invertido en el proyecto del complejo en su conjunto, más de 15 mil millones de rublos. Apenas usamos fondos estatales. Pero luego, en el marco del Programa Federal de Rosturismo "Desarrollo del turismo interno y receptor en la Federación de Rusia", construimos una sección de la carretera y un puente a través de Doibitsa. Habiendo aprendido a usar este mecanismo, construimos varias instalaciones más dentro del marco del FTP. Todo el gran camino de acceso a nosotros, el puente, el empalme de la toma de agua y ahora también el puente peatonal, que estamos terminando en mayo de 2020, fueron construidos como proyectos de infraestructura en el marco de un programa tan focalizado. La esencia del mecanismo FTP es que el inversionista prepara la documentación del proyecto, se somete a un examen, el estado asigna parte de los fondos para la implementación del proyecto. En términos de fondos estatales, se utiliza el 85 por ciento de los fondos federales y el 15 por ciento del dinero regional. Para los gobernadores, la implementación de tales proyectos es una gran ventaja. Este es un proceso tecnológico muy complejo desde todos los puntos de vista, pero la región de Tver, junto con nosotros, lo afronta bien. En 2019, la región de Tver ocupó el primer lugar entre 70 entidades en términos de la calidad de la implementación de los objetos turísticos en el marco del programa objetivo federal.
En el marco del nuevo Programa Federal de Objetivos, se asignaron 1,25 mil millones de rublos a la región durante los próximos 3 años. Este año se iniciará la construcción de un puerto de pasajeros, lugar desde el que se iniciarán los cruceros por el Volga. Este es un gran proyecto para el país, la región y para nosotros.
Ahora el barco debe pasar 6 esclusas desde Moscú hasta el Volga, y tarda de 12 a 20 horas, el Canal de Moscú está muy cargado. Será conveniente para los turistas llegar hasta nosotros en automóvil o en "Lastochka", tomar un barco a motor y emprender un viaje a lo largo del Volga.
Además, no será solo un puerto, sino un centro de transporte. Tenemos la idea de llevar un ramal del ferrocarril Oktyabrskaya al puerto.
¿Planea aumentar aún más las instalaciones de alojamiento en el resort?
- Ahora estamos trabajando con VEB. RF en el marco de la asignación de una línea de crédito para la construcción de la última etapa del complejo de Zavidovo. Serán varios hoteles con vista al Volga con 1100 habitaciones y apartamentos, que construirán toda nuestra bahía. Estos serán hoteles de diferentes categorías de precios: un hotel de 4 estrellas, hoteles de 2-3 estrellas, diseñados para huéspedes con un ingreso familiar de 60 mil rublos por persona. Ahora nos visitan 200-250 mil turistas al año, queremos llevar este flujo a 1 millón de huéspedes. Existe la teoría de que para que un recurso se autodesarrolle, debe tener 3000 alojamientos.
Allí también se construirá una gran sala de congresos con 800 asientos y un centro de recreación familiar, como queríamos, estudiando la experiencia de Center Parcs. Este será un centro con un área total de 50 mil metros cuadrados, de los cuales alrededor de 10 mil, la parte del agua, que se dividirá en un área ruidosa para niños con toboganes y una parte tranquila para adultos con un bosque tropical y una piscina. Piscina con imitación de olas. Estudiando la experiencia internacional, nos dimos cuenta de que dichos centros debían zonificarse, contando con diferentes categorías de huéspedes.
En caso de tener éxito en la obtención de una línea de crédito, necesitaremos otros 4-5 años de trabajo activo y se completará el complejo.
